预售制背后：银行径何险恶办理大额、试验无典质的按揭？

　　作 者丨方海平

　　统 筹丨马春园

图 源丨图虫

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　　近期，围绕烂尾楼、停贷断供，以及随之而来的期房预售制等问题的究诘甚嚣尘上。在不断细究的过程中，非论是正当事人照旧公众都运转反思这一运行了数十年的轨制中的细节，并拷问其诸多不对理之处。

　　7月21日，对于楼房烂尾风险是否该取消期房预售的问题，银保监会新闻发言人、法例部主任綦相在国新办举行先容上半年银行业保障业运行情况新闻发布会后罗致记者发问时复兴，是否该取消期房预售关乎通盘房地产新模式，国度会统筹筹商这个问题。“这不单是波及金融监管战略，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹战略合营。”

　　在这一究诘中，一个关节点指向的是预售资金的监管轨制。21世纪经济报道记者就面前现实中的预售资金使用方式问题，分辩向拓荒商、银行、讼师等多个关系主体进行了解，得到的回复具有较高一致性，其中最大的一致即：“每个地区都有我方的一套法则和历程，很不一样，辞别很大。”

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　　各地监管、历程互异很大

　　一位拓荒街市士对记者暗示，原则上条目监管部门（房管局）、银行共同签署一份监管公约，但履行中，好多地区监管部门并不在公约上署名，也很少参与监管账户资金的放款行径，是以主导权基本在银行方面。“除非某个地区爆出了风险，监管部门可能会加大一下关注力度。”

　　一位银行人士对记者暗示，对预售资金的监管账户条目每个地区很不一样，有的地区需要房管局盖印；有的地区比如上海，银行我方审核工程程度后，再按工程程度放款就行；有的致使对优质企业明确不错截至收缩条目。

　　“总之互异很大，各地监管公约一般有程序条目，表面上应该按照公约条目来放款。但现实中，多样情况都有可能发生，比如拓荒商做假材料，或者莫得付款需求却伪造付款需求，试验套取资金等。”上述银行人士向记者暗示。

　　另有多位银行人士也向记者承认，银行在对预售资金账户上条目相对比较宽松。

　　据21世纪经济报道记者了解，预售资金监管账户一般开设在为该形状披发拓荒贷的银行，账户名通常就叫“xx预售监管账户”。值得瞩主见是，监管账户固然开设在拓荒贷银行，然则为形状办理按揭贷款的通常波及多家银行，这些按揭银行在商品房预售阶段披发的按揭贷款也不一建都按条目参预监管账户，平直参预拓荒商指定的其他账户的情况也很大都。

　　这种地区化的互异大要有望得到编削。

　　据新华社本年2月份报道，商品房预售资金监管新规依然出台，这是首份天下澌灭的预售资金监管文献。距离1994年城市房地产解决法出台，从立法上配置商品房预售轨制时隔28年。其间，我国接踵出台了商品房预售解决办法等文献。

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　　银行径何披发预售房贷款？

　　为什么对预售资金监管账户的关系法则，并不如其他方面那么严格？为什么在莫得澌灭法则的情况下，银行却险恶配合拓荒商奢靡预售资金？

　　一位房地产行业资深人士对记者暗示，预售资金不错调节为购房者为拓荒商提供的一笔大额、无息融资，镌汰了拓荒商的资本和风险，从而蜿蜒撑持了银行的贷款利息收入，以及政府的关系收入。“从这个真理上看，拓荒商和银行是利益共同体。”

　　对购房者个人而言，无法具体理会，其实也并不珍惜这背后究竟是何如运作的，只消所购买的屋子依期委用，价钱还能不时飞腾，就皆大酣畅。直到出现烂尾楼，才发现堕入了拿不到屋子还要不时还贷的尴尬处境，窘态其妙承担了某种远跳跃个人适度才能的风险。

　　“我亦然最近在看到这些新闻之后，才去了解我的房贷问题，发现我也可能摊上这种事。”一位不异贷款购置了期房但没烂尾的购房者谷女士对记者暗示。她所购房产尚在诞生中，但依然向银行办理了按揭贷款，当今每个月在还贷中，如今她运转追念屋子烂尾的问题了。

　　为什么个人购房者可能堕入这种逆境？这大要与我国银行按揭贷款的野心商量。

　　住房按揭贷款当作一种入口货，上世纪90年代引入中国，经过了多项校正后酿成了我国特等的一种金融器具。在一般界说上，住房按揭是指购房者以所购住房作典质而从银行获取贷款，购房者按照按揭契约中法则的清偿方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。

　　不错看出，这一业务的中枢是“典质”。这放在现房销售中很好调节，购房者买房的同期就获取了房产证，再将其典质给银行；然则在期房预售中，在信得过交房之前，购房者并莫得获取房产证，那么此时，“典质”给银行的是什么呢？

　　谜底是并莫得本色的典质，有的只是拓荒商的担保，以及登记宣告一份将来典质的权柄。

　　商场人士多将中国内地的住房按揭轨制和预售资金账户监管轨制，与中国香港的模式进行对比。记者对此也进行明晰解，一位香港地区的人士对记者称，按照当地的法则，期房预售只可通过讼师，由讼师开设监管账户并全程监管账户资金的哄骗。更大的区别是，银行只可在交房之后跟个人签署按揭贷款公约，也即是只消现房才能办理个人住房按揭贷款。

　　对于办理按揭贷款的时点法则，中国内地商场也资历了几次变化，当今通行的条目是，在形状结构封顶之后允许办理按揭贷款，比拟早前是一种更严格的条目，此前有的形状在动工之初就允许向个人办按揭。尽管如斯，在形状结构封顶和交房之间仍然有一段莫得典质的“真空期”，也恰是这一阶段导致了种种问题的出现。

　　按揭时点的不同所导致的互异，看起来是银行介入时点不同、承担的风险不同。本色上，是购房者所承担的包袱和风险不同：交房之后运转按揭，购房者承担的包袱界限在典质物即屋子自己；交楼之前按揭，购房者承担的包袱界限从屋子自己的风险，推广到包括不行交房的风险。

　　不外进一步而言，这些当作银行的业务对象，其总共的风险进而也变成银行的风险。从银行的角度看，如斯提神风险的机构，为什么在莫得典质的情况下，就险恶向个人披发一笔如斯大额的贷款呢？

　　上述银行人士对记者暗示，其实是有担忧的，银行但愿监管部门法则建好交楼之后再运转办按揭，然则王法即是交楼之前就不错办按揭，若是王法是这么，那即使有的银行合计不应该这么做，也一定有银行险恶去做，临了即是银行径了争夺商场都运转这么做。“咱们之前即是不做按揭的，这几年也运转做了。这个商场太大了，你不做有的是银行做，况兼业务始终、康健、客户质料高。”

　　上述拓荒街市士对记者暗示，从银行的逻辑来看，个人购房者都依然掏出了好几成首付的真金白银，不可能冒着当老赖的风险不还贷，都是平方的购房者，是以这种风险概率是极小的。

　　非论是按揭前置，照旧预售资金账户监管的宽松，都大大加快了资金哄骗效果。当年几十年，中国的房地产商场资历十年不时快速飞腾的茂密阶段，这一配景环境一定程度上饰演了催化剂的扮装，然则行情袒护了好多问题，上升周期中，政府、银行、拓荒商、购房者均是获益者，其中的风险大要被忽略。

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本期剪辑 冯展鹏 实习生 林曦莹 

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